Grundsteuer und Grundsteuerreform
Die Grundsteuerreform ermöglicht vom bundesgesetzlichen Grundsteuerrecht abweichende, landesspezifische Regelungen. Hier informieren wir Sie laufend über die gesetzliche Neuregelung.
Grundsätzliches
Erst ab dem 1. Januar 2025 gilt das im November 2020 verabschiedete Landesgrundsteuergesetz als Grundlage für die neu zu berechnende Grundsteuer.
D.h. die Reform der Grundsteuer wird sich somit erstmals in den Grundsteuerbescheiden ab dem Jahr 2025 auswirken. Bis dahin werden die Grundsteuerbescheide auf den bisherigen gesetzlichen Grundlagen erlassen.
Warum überhaupt eine Reform der Grundsteuer?
Die Grundsteuer basiert auf den Einheitswerten. Diese wurden letztmals flächendeckend in einer Hauptfeststellung zum 1.1.1964 nach den Wertverhältnissen in diesem Zeitpunkt ermittelt. Während sich die Wertverhältnisse seither sehr unterschiedlich entwickelt haben, blieben die Einheitswerte unverändert.
Mit Urteil vom 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht deshalb die Verwendung der Einheitswerte von 1964 als Basis für die Grundsteuer für verfassungswidrig und verpflichtete den Bundesgesetzgeber, bis Ende 2019 die Grundsteuer neu zu regeln. Für die Neuberechnung müssen fast 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden.
In einer Übergangszeit bis 2024 darf das bisherige Recht noch angewendet werden. Ab 2025 muss die Grundsteuer auf Grundlage neu ermittelter Werte erhoben werden.
Was müssen Grundstückseigentümer:innen tun?
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Bundesländer haben unterschiedliche Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer festgelegt. In Baden-Württemberg erfolgt die Ermittlung, basierend auf den Steuererklärungen, in einem dreistufigen Verfahren:
- Bewertungsverfahren - zuständige Behörde: Finanzamt
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert - Messvertragsverfahren - zuständige Behörde: Finanzamt
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag - Festsetzung und Erhebung - zuständige Behörde: Gemeinde
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuerbetrag
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist
- ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens.
- ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien.
- ein Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen abgeleitet wird.
Der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg hat entschieden, dass dieser Bodenrichtwert multipliziert mit der (gesamten) Fläche zur Ermittlung des Grundsteuerwerts herangezogen wird. Die Finanzämter und die Städte und Gemeinden des Landes haben dies so nun umzusetzen, auch wenn dies im Einzelfall nicht sinnvoll erscheint. Der Landtag hat diese Berechnungsmethode im Wissen um diese Problematik so beschlossen.
Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat mit den Urteilen vom 11.Juni 2024 entschieden, dass diese Vorgehensweise und das Landesgrundsteuergesetz vom 4.November 2020 verfassungsgemäß sind (Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23). Die Revision am Bundesfinanzhof wurde zugelassen. Die Verfahren sind noch anhängig.
Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Summe des Steueraufkommens aller „neuen“ Grundsteuerbescheide nicht über dem bisherigen Gesamtbetrag des Steueraufkommens aller „alten“ Grundsteuerbescheide liegt. Die Aufkommensneutralität bezieht sich jedoch nicht auf die einzelnen Steuerschuldner:innen.
Da die Systematik der Ermittlungsgrundlagen verändert wurde, sind erhebliche Verschiebungen zu erwarten. Voraussichtlich werden vor allem Eigentümer:innen und Mieter:innen im Geschosswohnungsbau entlastet, während für kleine Wohneinheiten auf großen Grundstücken deutlich höhere Grundsteuerbeträge anfallen.
Grundlagen- und Folgebescheide
Wenn Sie Ihre Grundsteuererklärung abgegeben haben, erhalten Sie einen Brief vom zuständigen Finanzamt. In diesem wird Ihnen der Grundsteuerwertbescheid sowie der Grundsteuermessbescheid mitgeteilt.
Auf Grundlage dieser Bescheide ist noch keine Zahlung erforderlich. Der Grundsteuermessbescheid dient lediglich als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, die von den Gemeinden in einem separaten Grundsteuerbescheid festgesetzt wird. Dann erfahren Sie auch, wie viel Grundsteuer Sie ab dem Jahr 2025 zahlen müssen.
WICHTIG: Was muss beachtet werden, sobald der Grundsteuerbescheid vorliegt?
Der Grundsteuerbescheid der Stadt ist ein Folgebescheid, der auf dem Grundsteuermessbescheid und dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes basiert. Bei Verwaltungsakten ist zu beachten, dass Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids und nicht durch Anfechtung des Folgebescheids angegriffen werden können.
Die Städte und Gemeinden sind an die Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes gebunden. Daher kann der Folgebescheid, der von den Städten und Gemeinden ergeht, nur geändert werden, wenn auch das Finanzamt den Grundlagenbescheid geändert hat.
Sie müssen in diesem Fall bei der Stadt oder Gemeinde nichts weiter veranlassen. Die Änderung der Grundsteuerbescheide erfolgt von Amts wegen, sobald dem Einspruch beim Finanzamt abgeholfen wurde und ein geänderter Grundlagenbescheid vorliegt.
Sollte Sie Einwendungen gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt haben, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei der Stadt Widerspruch erheben.
WICHTIG: Was muss beachtet werden, wenn der Grundsteuermessbescheid falsch ist?
Sollten Sie also Einwendungen gegen den festgestellten Wert des Grundstücks haben, so können Sie diese nur binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Grundsteuerwertbescheides bei dem zuständigen Finanzamt, das diesen erlassen hat, durch einen Einspruch geltend machen.
Aus diesem Grunde ist es besonders wichtig, dass Sie die Angaben in den ersten beiden Bescheiden (Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid - Finanzamt) genau prüfen und kontrollieren. Wenn Sie einen Fehler entdecken, wenden Sie sich bitte innerhalb der Einspruchsfrist an das zuständige Finanzamt.
Nicht den bisherigen Hebesatz verwenden
Beachtet werden muss jetzt auch, dass man an den neu ermittelten Grundsteuerwert keinesfalls den bisherigen Hebesatz anlegen sollte. Durch die Kombination von neuer Bemessungsgrundlage und altem Hebesatz ergeben sich falsche Grundsteuerbeträge.
Zum Ende des Jahres 2024 werden die Gemeinden auf Grundlage der aktuellen Grundsteuermessbescheide der Finanzämter die neuen Hebesätze für die Grundsteuer festlegen, die ab dem Jahr 2025 gelten werden.
Hierbei sollen sich die Gemeinden an die sogenannte Aufkommensneutralität halten. Das bedeutet, dass die Summe aller neuen Grundsteuerbescheide einen Betrag ergeben soll, der nicht über dem bisherigen Ergebnis aller alten Grundsteuerbescheide liegt.
Da die Systematik der Ermittlungsgrundlagen komplett verändert wurde, ist mit erheblichen Verschiebungen zu rechnen. Voraussichtlich werden vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter im Geschosswohnungsbau entlastet, während für kleine Wohneinheiten auf großen Grundstücken deutlich höhere Grundsteuerbeträge anfallen werden.
Hebesatz 2025 (Stadt Esslingen)
Stand Oktober 2024
- Grundsteuer A: 458 v.H.
- Grundsteuer B: 245 v.H.
Info: Finanzämter versenden keine Eingangsbestätigung
Nachdem in Baden-Württemberg der Großteil der insgesamt rund 5,6 Millionen zu erwartenden Grundsteuererklärungen eingetroffen ist und jeweils über 2 Mio. Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide versandt wurden, gehen auch Einsprüche gegen die Bescheide in den Finanzämtern ein.
Eine schriftliche oder telefonische Eingangsbestätigung bei in Papierform übermittelten Einsprüchen erfolgt nicht. Die Finanzämter bitten daher von solchen Anforderungen abzusehen.
Wer jedoch den Einspruch über das ELSTER-Portal abgibt, erhält, ebenso wie bei der Übermittlung einer Steuererklärung, automatisch
eine Versandbestätigung.
Hinweis zum Ruhen der Einspruchsverfahren
Wird mit dem Einspruch ausschließlich die Verfassungsmäßigkeit des neuen Rechts angezweifelt und das Ruhen des Verfahrens beantragt, gewähren die Finanzämter dies grundsätzlich stillschweigend (sog. Zweckmäßigkeitsruhe).
Auch ohne ausdrücklichen Antrag gehen die Finanzämter aus verwaltungsökonomischen Gründen davon aus, dass Bürgerinnen und Bürger, die sich mit ihrem Einspruch ausschließlich auf die Verfassungsmäßigkeit des neuen Rechts beziehen, einer Verfahrensruhe aus Zweckmäßigkeitsgründen zustimmen. Sofern Grundstückseigentümer deutlich machen, dass sie ein eigenes Gerichtsverfahren führen möchten, sind die Finanzämter angehalten, diesem Begehren nachzukommen und über den Einspruch durch Einspruchsentscheidung zu entscheiden.
