Sanierungsgebiete in Esslingen

Die Festlegung als Sanierungsgebiet hat zur Folge, dass grundsätzlich bei allen Grundstücken im Grundbuch ein so genannter „Sanierungsvermerk“ eingetragen wird. Dies bedeutet, dass Veränderungen wie die Durchführung baulicher Maßnahmen (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und erhebliche oder wertsteigernde Veränderungen) oder Veräußerungen, sowie Vermietung und Verpachtung nach § 144 des Baugesetzbuches einer besonderen Genehmigungspflicht durch die Stadt unterliegen. Außerdem steht der Stadt ein besonderes Vorkaufsrecht zu. Damit soll sichergestellt werden, dass die vorgesehenen Maßnahmen den Sanierungszielen entsprechen. Die Sanierungsgenehmigung ersetzt für genehmigungspflichtige bauliche Vorhaben nicht die Baugenehmigung.

In bestimmen Fällen kann der Bauherr eine erhöhte steuerliche Abschreibung in Anspruch nehmen. Diese erhöhte steuerliche Abschreibung nach §§ 7h, 10f, 11 a EStG gibt es für Baumaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Ob eine Abschreibung möglich ist, muss mit Steuerberater:innen geklärt werden. Sollte eine Abschreibung in Frage kommen, muss vor Beginn der Baumaßnahmen mit der Stadt ein Sanierungsvertrag abgeschlossen werden. Dieser ist Voraussetzung für die steuerliche Abschreibung. Die Baumaßnahmen müssen dabei ein „Bündel von Maßnahmen“ bilden und den festgelegten Zielen der Sanierung entsprechen. Nur der Austausch von Fenstern oder eine Edelsanierung („goldene Wasserhähne") sind nicht steuerlich absetzbar. Für Umbauwillige ist es ratsam, Architekt:innen hinzuzuziehen.

In den Sanierungsverfahren werden erhebliche öffentliche und private Mittel eingesetzt, zum Beispiel für die Gestaltung des öffentlichen Raums, die Sanierung von ortsbildprägenden Gebäuden oder die Beseitigung von städtebaulichen Missständen. Auf Grundlage des § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) haben Eigentümer:innen eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung an die Gemeinde zu entrichten. Mit dem Ausgleichsbetrag wird die ausschließlich durch die Sanierungsmaßnahmen bedingte Bodenwerterhöhung abgeschöpft. Dabei sind nur die Bodenwerte Gegenstand der Wertermittlung, nicht aber die Werte der baulichen Anlagen. Nach Abschluss der Sanierung sind die Grundstückseigentümer:innen im Sanierungsgebiet zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen (§ 154

Das Sanierungsgebiet “Soziale Stadt“ Mettingen-West, Brühl, Weil (MBW) umfasst eine Fläche von rund 43 Hektar und wurde 2016 in das Bund-Länder-Programm “Soziale Stadt“ aufgenommen. Der Gemeinderat beschloss per Satzung, das klar abgegrenzte Gebiet als Sanierungsgebiet auszuweisen, um die vorherrschenden städtebaulichen Missstände anzupacken und die soziale Infrastruktur zu verbessern.

Bereits 2017 wurden die ersten Projekte auf den Weg gebracht. Der Neubau des Jugendhauses TRIO und der Aktiv- und Bewegungsfläche Auenplatz waren die ersten großen Meilensteine, die bereits 2018 feierlich eröffnet wurden. Das Jugendhaus und auch die Freifläche erfreuen sich großer Beliebtheit und werden rege besucht.

Auch das nächste große Projekt wurde angepackt: Die Neu- und Umgestaltung des ehemaligen Aktivspielplatzes Mettingen. Nach einem umfangreichen Beteiligungsprozess zur Gestaltung des Spielplatzes und einer durch das Quartiersmanagement und des Grünflächenamt betreuten Projektgruppe „Mitmachgarten“ konnten die Ideen und Vorstellungen der Beteiligten in die Planungen einfließen. Ein bunter Nutzungsmix zum Spielen, Bewegen und Gärtnern für alle Altersgruppen, ergänzt durch eine “Calisthenics-Anlage“, wurde 2021 eröffnet. Die Gesamtkosten betrugen rund 500.000 Euro. Ein Zuschuss von über 300.000 Euro durch das Förderprogramm machte dieses Projekt möglich.

Weitere Projekte

Ab 2021 wurde die Matthäus-Hahn-Straße und Teile der Siemensstraße grundlegend umgestaltet und aufgewertet. Um die Fuß- und Radwegeverbindung zwischen Mettingen und Brühl über den dortigen Neckarsteg zu stärken, wurde hier eine verkehrsberuhigte Mischfläche hergestellt. Die Parkplätze wurden auf die Seite verlegt, die der Bebauung gegenüber liegt. In der Siemensstraße wurde der Gehwegbereich vor dem Bahnhof Mettingen verbreitert und beidseitig gepflastert.

Ebenso wurde die Palmenwaldstraße saniert und aufgewertet. Auf der Seite des Champagne-Baches wurden eine Baumreihe und Rasenflächen angelegt und der Bereich begrünt. Der einseitige Gehweg wurde mit hochwertigem Betonsteinpflaster hergestellt, die Beleuchtung wurde mit LED-Leuchten ausgestattet. Der Geh- und Radweg zur Unterführung nach Weil wurde verbreitert und neu beleuchtet. In der Unterführung wurde ebenfalls Beleuchtung mit LED-Technik eingebaut. Zudem wurde die Unterführung mit helleren Farben neu gestaltet.

In Brühl errichtete die Esslinger Wohnungsbau GmbH bereits ab 2017 insgesamt 94 barrierefreie Wohnungen mit rund 7.000 m² Gesamtwohnfläche. Der Neubau des Gemeinwesenzentrums (GWZ) und der neue Quartiersplatz wurden 2021 fertiggestellt. Die neuen Räumlichkeiten bieten rund 500 m² Fläche für allerlei Aktivitäten. Dort finden Veranstaltungen für Kinder zur Freizeitgestaltung und Lernunterstützung statt. Es gibt Angebote für Sprach- und Integrationskurse, Sportangebote und vieles mehr. Die Projekte der EWB erfolgten ohne Zuschüsse durch Förderprogramme des Landes oder Bundes.

Parallel liefen bereits die Planungen zum neuen Sportpark Weil, in dem auch ein Teilbereich für einen Bürgerpark vorgesehen war. Auch dieses Teilprojekt wurde durch das Quartiersmanagement begleitet und ebenso wie die öffentliche Parkierung durch das Städtebauförderprogramm bezuschusst. Bei einem Beteiligungsprozess konnten die Bürger:innen ihre Wünsche und Ideen vor Baubeginn einbringen. Der Bürgerpark ist zentral gelegen, eingebettet in die Gesamtplanung des Sportparks und steht der Öffentlichkeit als attraktive Freizeitfläche zur Verfügung. Die weiche Modellierung des Geländes wurde mit verschiedenen Spielgeräten ausgestattet. Ein Sandbereich mit Wasserspiel, eine Kletterwand, Hängematten und Sitzsteine machen aus dem Bürgerpark einen Aufenthaltsort für alle Altersgruppen.

In diesem Zuge wurde auch die Weilstraße im Bereich vor dem Sportgelände aufgewertet. In der Weilstraße wurden Bushaltestellen barrierefrei umgebaut, Parkplätze neu geordnet, eine Fußgängerampel installiert und Grünflächen geschaffen.

Fördermittel

Die bisher durchgeführten Maßnahmen haben Kosten in Höhe von rund 5,2 Millionen Euro verursacht (ohne das Gesamtprojekt Sportpark und die Sanierung der Eberhard-Bauer-Halle). Durch die Festlegung als Sanierungsgebiet konnte eine Förderung in Höhe von rund 2,7 Millionen Euro in die Stadtkasse zurückfließen.

Die Städtebauförderungsmittel aus dem Programm Soziale Stadt können für investive und investitionsvorbereitende städtebauliche Maßnahmen eingesetzt werden. Aus der Erkenntnis, dass es in sozial und wirtschaftlich benachteiligten Quartieren nicht ausreicht, nur bauliche, investive Maßnahmen zu realisieren, steht im Programm „Soziale Stadt“ das integrierte Handeln im Vordergrund.

Das Sanierungsgebiet wurde von 2004 bis 2014 in die Förderung des Bund-Länder-Sanierungs- und Entwicklungsprogramms (SEP) aufgenommen. Das Sanierungsgebiet Kesselwasen war kein „klassisches“ Sanierungsgebiet im Sinne einer Quartierssanierung.

Eine Sanierung des historischen Baubestands stand hier jedoch nicht im Vordergrund  - auch wenn dies im Einzelfall notwendig war. Das Hauptthema ist die fehlende Vernetzung von unterschiedlichen Gebieten innerhalb der Esslinger Altstadt.

Eine Verbesserung der Vernetzung hat Auswirkungen auf Gebiete außerhalb des eigentlichen Sanierungsgebietes im Hinblick auf die Zugänglichkeit, Erreichbarkeit, auf den Einzelhandel, auf die wirtschaftliche Entwicklung etc. Alle Stadtgebiete innerhalb der Innenstadt profitieren somit von den Maßnahmen im Sanierungsgebiet. Diesem Thema wurde ein großer Stellenwert eingeräumt.

Im Rahmen der Zielsetzung der Vernetzung der Innenstadt und Verbesserung der Aufenthaltsqualität und der damit vorgesehenen Maßnahmen wurden von der Stadt Esslingen am Neckar bisher abschließend folgende verschiedenen Projekte erfolgreich durchgeführt:

Das Erneuerungsverfahren wurde in einem umfassenden Sanierungsverfahren durchgeführt und ist, wie auch die Ausgleichsbetragserhebung nach § 154 Baugesetzbuch, abgeschlossen. Mit Beschluss des Gemeinderates vom 14.12.2020 und der öffentlichen Bekanntmachung in der Eßlinger Zeitung am 19.12.2020 wurde die Sanierungssatzung aufgehoben.

Der Stadtteil Mettingen ist strukturell und räumlich sehr komplex und liegt gewissermaßen im Windschatten zwischen der Landeshauptstadt Stuttgart und dem Mittelzentrum Esslingen. Eingezwängt zwischen dem steilen Hang des Neckartales mit seinen Weinbergen und der Eisenbahn, die den Stadtteil zudem vom Neckar trennt, ergibt sich ein beengter langgestreckter Grundriss mit weiten Wegen.

Geprägt ist der Stadtteil von der langen Tradition als Weinbaugemeinde. Parallel mit der fortschreitenden Industrialisierung entwickelte sich der Stadtteil zu einem Standort bedeutender produzierender Betriebe sowie zu einem diesen ergänzenden Arbeiterdorf. Durch den Strukturwandel der letzten Jahrzehnte sind in den letzten Jahren durch einige Firmenkonkurse und Standortverlegungen Industriebrachen entstanden, die neue Anforderungen an den Stadtteil stellten.

Die baulichen Maßnahmen im Rahmen des Landessanierungsprogramms im Stadtteil sind abgeschlossen. Folgende Projekte wurden durchgeführt:

Das Sanierungsgebiet "Gewerbegebiet Neckarwiesen" wurde 2007 in das Förderprogramm Stadtumbau West (SUW) aufgenommen. Das Erneuerungsverfahren erfolgte im Zeitraum von 2007 bis 2016

Das rund 30 ha große Areal aus dem Bestand heraus zu entwickeln und als Standort für Betriebe mit Wertschöpfung in technologischen, wissensbasierten und kreativwirtschaftlichen Bereichen zu etablieren, stellte eine besondere Heraus­forderung dar. Bundesweit zeigten vergleichbare Projekte, dass der Stadtumbau in Gewerbe- und Industriegebieten zu den schwierigsten Aufgaben der kommunalen Planung zählt.

Die Schwerpunkte der Erneuerungs­strategie lagen auf der Stabilisierung der Funktionsfähigkeit als Gewerbe­standort und vor allem auf der städtebaulichen Aufwertung und Attraktivitäts­steigerung. Hierzu wurde ein Maßnahmenkonzept erarbeitet, welches aufgrund der einge­schränkten kommunalen Flächenverfügbarkeit erste Investitionen zur städtebaulichen Aufwertung des Standorts in ausgesuchten Straßenräumen und Freiflächen am Neckarufer vorsah.

Folgende Maßnahmen wurden seither umgesetzt:

Investierte Mittel

Die Stadt Esslingen am Neckar investierte bisher ca. 9,8 Millionen Euro in die städtebauliche Zielsetzung des Sanierungsgebietes. Der Bund und das Land Baden-Württemberg beteiligten sich mit 2,75 Mllionen Euro Fördermitteln aus der Städtebauförderung im Rahmen des Bund-Länder-Programms Stadtumbau West (SUW). Erfolgreich konnten weitere Finanzierungsquellen mit rund 1,3 Millioen Euro Fördermitteln (Fachförderung, Verband Region Stuttgart etc.) zusätzlich zum Einsatz kommen.

Mit den erfolgten Investitionen konnte der Grundstein für eine nachhaltige Entwicklung im Gebiet gelegt werden, welche die Basis für künftige Folgeinvestitionen bildet. Die Stadtverwaltung baut weiterhin auf die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Beteiligten, insbesondere der Standortinitiative Neue Neckarwiesen (SiNN), um den gemeinsam gestalteten Prozess der Aufwertung des Standortes, auch über das formale Bestehen eines Sanierungsgebietes hinaus, zu verstetigen.

2001 wurde die Pliensauvorstadt in das Programm Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf - Die Soziale Stadt aufgenommen. Das Bund-Länder-Programm hilft Stadtteilen, in denen städtebauliche und soziostrukturelle Probleme zusammen treffen.

Neben der traditionellen Stadtsanierung mit Modernisierung von Gebäuden, Freiflächen und Verkehrswegen förderte das Programm vor allem die nachhaltige Integration aller gesellschaftlichen Gruppen im Stadtteil. Voraussetzungen für eine Förderung waren deshalb eine breite Vernetzung, die Beteiligung der Bürger:innen sowie ein begleitendes Quartiersmanangement.

Erste Planungen und vorbereitende Untersuchungen zur Erneuerung des Stadtteils erfolgten bereits im Jahr 2002. Die Weilstraße wurde mit attraktiven Wegen für Fußgänger:innen und Radfahrer:innen, einladenden Plätzen zum Verweilen, besseren Verbindungen zu Schulen und Kirchen, zu den neu gestalteten Spielplätzen und dem neuen Domizil des Jugendtreffs Makarios zum Rückgrat des Stadtteils.

Bis zum Ende des Förderzeitraumes Ende 2011 konnten viele der geplanten Projekte umgesetzt werden, wie beispielsweise:

Die Stadt Esslingen am Neckar investierte rund 14.2 Millionen Euro in die städtebauliche Zielsetzung des Sanierungsgebietes. Der Bund und das Land Baden-Württemberg beteiligten sich mit rund 2,5 Millionen Euro Fördermitteln aus der Städtebauförderung einschließlich flankierenden Förderprogrammen. Durch die nach § 154 Baugesetzbuch vorgeschriebene Erhebung von Ausgleichsbeträgen konnten rund 253.000 Euro von Eigentümern vereinnahmt werden. Erfolgreich konnten außerdem weitere Zuschüsse aus der Kinderbetreuungsfinanzierung des Bundes zur Sanierung der städtischen Kindertagesstätte in der Uhlandstraße mir rund 240.000 Euro Fördermitteln zum Einsatz kommen.

Im Rahmen der Initiative 2009/2010 Bauen und Wohnen im Bestand erhielt die Stadt einen Preis der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischen Bausparkassen für das Stadtteilzentrum. Für die Herstellung des Spiel- und Bewegungsraumes Stuttgarter Straße erhielt die Stadt den 1. Preis beim bundesweiten Wettbewerb um den Deutschen SPIELRAUM-Preis 2011.