Bebauungspläne für Esslingen
Ein Bebauungsplan betrifft immer nur einen bestimmten Teilbereich von Esslingen – manchmal sogar nur einzelne Grundstücke. Dieser enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.
Dabei umfasst ein Bebauungsplan zeichnerische Festsetzungen mit der Planzeichenerklärung, textliche Festsetzungen und eine Begründung sowie meistens auch eine Satzung über örtliche Bauvorschriften.
Ein Bebauungsplan und eine Satzung über örtliche Bauvorschriften sind kommunale Satzungen und besitzen den Charakter eines Gemeindegesetzes. Damit sind sie von allen am Bau Beteiligten zu beachten.
Zu seinen wesentlichen Inhalten zählen:
Die Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung sagt aus, welcher Charakter für das Gebiet vorgesehen ist. Je nachdem, ob es sich beispielsweise um ein Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet handelt, sind nach der Baunutzungsverordnung nur bestimmte Nutzungen zulässig. „Flächen für den Gemeinbedarf“, also Schulen oder Verwaltungsgebäude, sind durch Symbole oder Text näher bestimmt.
Durch textliche Festsetzungen können zulässige Nutzungen ausgeschlossen werden, ausnahmsweise zulässige Nutzungen können aber auch allgemein zulässig werden. Die Zweckbestimmung des festgesetzten Baugebietstyps muss jedoch gewahrt bleiben.
Das Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Regel durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse und durch zwei Verhältniszahlen festgelegt:
- Die GrundfIächenzahl gibt an, wie groß die Gebäudegrundfläche im Verhältnis zum Baugrundstück sein darf.
- Die GeschossflächenzahI gibt die zulässige Gesamtfläche aller Geschosse im Verhältnis zum Baugrundstück an.
In Baugebieten, bei denen eine Einteilung nach der Zahl der Geschosse nicht sinnvoll ist, kann eine Baumassenzahl festgesetzt werden. Diese definiert, wie viel Kubikmeter umbauter Raum pro Qudratmeter Baugrundstück gebaut werden dürfen.
Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse kann als Höchstmaß oder als zwingend einzuhalten festgesetzt werden. Was ein Vollgeschoss ist, bestimmt sich nach landesrechtlichen Vorschriften. Die Höhe baulicher Anlagen kann durch den Bebauungsplan begrenzt werden.
Die Bauweise
Die überbaubare Grundstücksfläche
Durch Baugrenzen und Baulinien wird festgelegt, in welchen Grundstücksbereichen gebaut werden kann, welche Flächen also überbaubar sind.
Die Baugrenze umfasst die gesamte überbaubare Fläche. Sie können an beliebiger Stelle innerhalb der Baugrenzen bauen, dürfen diese jedoch nicht überschreiten.
Die Baulinie besagt, dass auf dieser Linie gebaut werden muss. Sie wird nur aus zwingenden gestalterischen Gründen festgesetzt. Nebenanlagen, Garagen, Carports und Stellplätze können auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden, sofern im Bebauungsplan nichts anderes durch textliche Festsetzung geregelt ist.
Die grünordnerischen Belange und die Festsetzung von Grünflächen
Im Bebauungsplan können grünordnerische Belange zum Beispiel durch textlich festgesetzte Pflanzgebote und Aussagen zur Gestaltung der privaten Grünflächen geregelt sein.
Die Pflanzgebote treffen Aussagen darüber, wie und in welchem Umfang sowie möglicherweise auch in welchen Zeitraum Sie diese Anpflanzungen realisieren müssen. Solche Flächen stehen für Bebauungen jedweder Art (zum Beispiel Schuppen und Spielgeräte) nicht zur Verfügung.
Die Festsetzung von Verkehrsflächen
Die Örtlichen Bauvorschriften (ÖBV)
Zur Umsetzung gestalterischer Ziele wird zusammen mit dem Bebauungsplan üblicherweise auch eine Satzung über die örtlichen Bauvorschriften erlassen.
Diese Satzung beinhaltet insbesondere Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen, an Werbeanlagen und an Einfriedigungen sowie an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke.
Insbesondere bei der Ausweisung von Neubaugebieten oder in der Altstadt werden regelmäßig örtliche Bauvorschriften als Bestandteil des Bebauungsplanes erlassen. Beispiele für solche örtlichen Bauvorschriften sind die Farbgebung von Dächern sowie die Dachneigung und die Größe von Dachaufbauten.